Helen Mathieu
Asesor Jurídico y Notario (Canadá).
Miembro del Colegio de Abogados de Canadá y Quebec.
El crecimiento demográfico sin precedentes en los Emiratos Árabes Unidos debido a los trabajadores visitantes, el creciente número de turistas exponencialmente y una gran cantidad de proyectos internacionales han causado un auge sin precedentes en el sector inmobiliario en Dubai. Los orígenes de este auge se remontaron en 2002, cuando el gobernante de Dubai, Su Alteza Sheikh Mohammed bin Rashid AlMaktum, anunció que el derecho a poseer ciertos tipos de bienes inmuebles en el emirato ahora se otorgará a todos los inversores, independientemente de su ciudadanía. Según la ley básica, la propiedad de bienes inmuebles en el emirato de Dubai es limitada y se otorga solo a los ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos y los países del Golfo, así como a las empresas que son 100% propiedad de ciudadanos de estos países. Por lo tanto, una compañía registrada en los Emiratos, cuyos accionistas son ciudadanos extranjeros (por ejemplo, una compañía de responsabilidad limitada - LLC, de la cual el 49% es propiedad de un extranjero), no se considerará "local" en el sentido de obtener la propiedad de bienes inmuebles. Las empresas y los individuos extranjeros tienen derecho a la propiedad gratuita de bienes inmuebles solo en ciertas áreas.
El término "dominio absoluto" o "propiedad gratuita de bienes inmuebles" es un concepto que se ha utilizado durante mucho tiempo en los Emiratos. Una persona que posee el derecho de propiedad gratuita de bienes inmuebles se considera el propietario absoluto de los terrenos y edificios a los que se aplica este derecho. El propietario tiene derecho a residir, usar y recibir ingresos de bienes raíces por un período ilimitado de tiempo o hasta que el propietario transfiera la propiedad a otro propietario. Los herederos del propietario tienen derecho a heredar la propiedad después de la muerte del propietario. Está bastante claro que con el lanzamiento de proyectos inmobiliarios a gran escala como el puerto deportivo de Dubai, emirates Hills, las islas Jumeirah, tres islas artificiales Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, The Meadows, The Springs y Arabian Ranches, la introducción de la nueva Ley de Bienes Raíces Fue recibido con gran expectación e interés.
Entonces, ¿qué dice exactamente la nueva Ley de Bienes Raíces? ¿Qué derechos son otorgados o, por el contrario, limitados por la nueva Ley? Y lo más importante, ¿qué dice la nueva Ley sobre los propietarios extranjeros?
¿Cómo registrar su derecho?
El artículo 6 de la nueva Ley establece que el Departamento de Tierras de Dubai será en adelante el único organismo que reconocerá y registrará la propiedad de bienes inmuebles. Antes de la introducción de la nueva Ley al comprar bienes inmuebles, el registro del comprador se realizaba en el sistema interno del desarrollador respectivo. El sistema interno de desarrolladores ha desempeñado y sigue desempeñando el papel de una herramienta valiosa para registrar las ventas de bienes raíces. Sin embargo, de conformidad con las disposiciones de la nueva Ley, después de la creación del Departamento de Tierras, cualquier registro y otras bases de datos de desarrolladores no se considerarán fuentes oficiales de información.
Durante el período de transición desde el registro interno de desarrolladores a un sistema de registro único en el Departamento de Tierras de Dubai, las dos partes acordaron que en aquellos casos en que se complete el proceso de compra y la transferencia de propiedad ya haya tenido lugar, los registros de registro interno en el sistema de desarrolladores serán reemplazados por registros oficiales en el departamento de tierras. Si la propiedad está en construcción, el comprador primero se registrará en el sistema interno de desarrolladores, y al finalizar la construcción y la puesta en marcha del edificio, tendrá que presentar una solicitud al Departamento de Tierras para el registro de la propiedad a su nombre.
Es importante distinguir entre las dos fases de la adquisición de bienes inmuebles en construcción. Durante la primera fase, cuando la propiedad está en construcción, el comprador no tiene la propiedad directa de la propiedad. En el momento de la finalización de la construcción, la transferencia de la propiedad al comprador y el pago de todos los pagos relacionados con el valor de la propiedad, la segunda fase comienza cuando el comprador se convierte en el propietario completo de la propiedad y puede solicitar el registro de la propiedad en el Departamento de Tierras.
Para ser considerado propietario de bienes raíces en toda regla, no es suficiente que un comprador tenga un contrato para la venta de bienes inmuebles con un desarrollador. El comprador debe transferir el contrato al Departamento de Tierras junto con una solicitud de registro de propiedad a su nombre. Si todos los documentos presentados están en orden, el Departamento de Tierras registrará la propiedad del comprador en relación con este objeto en un único registro de bienes inmuebles y emitirá un certificado de propiedad. Es este certificado el que confirmará la propiedad de los bienes inmuebles.
Cuanto cuesta
Al registrar la propiedad en el Departamento de Tierras de Dubai, el comprador y el vendedor deben pagar las tarifas del departamento, que actualmente representan el 2% del valor de mercado de los bienes raíces, pero estas cifras se están revisando y es probable que cambien. Al mismo tiempo, las acciones del comprador y el vendedor dentro del 2% se determinan por acuerdo entre las partes. Además, cuando se transfiere la propiedad de la propiedad del desarrollador al propietario directo, se cobra una tarifa de transferencia, cuyo monto depende de en quién se compra la propiedad: hasta un 3% para individuos y hasta un 1.5% para personas jurídicas. Si la propiedad se adquirió a nombre de una compañía offshore, la transferencia de propiedad se puede realizar vendiendo la compañía offshore junto con su propiedad. de hecho, con este tipo de transferencia, no se trata de una venta de bienes inmuebles, sino de una empresa offshore propietaria de bienes inmuebles, lo que reduce el monto de la tarifa de transferencia.
¿Cómo legar bienes raíces?
Al comprar bienes inmuebles en los Emiratos, por ejemplo, en Dubai, muchos inversores hacen preguntas sobre la herencia de bienes inmuebles en el marco de la ley Sharia. En caso de fallecimiento, la ley de los EAU se aplica a las voluntades de los ciudadanos extranjeros con respecto a los bienes inmuebles en los Emiratos, mientras que la voluntad solo se extiende a una participación del 30% de esta propiedad. A pesar de que los ciudadanos extranjeros tienen derecho a aplicar la legislación de su país, es muy probable que la propiedad no pase a la posesión total del cónyuge del difunto, ya que la ley de la Sharia distribuye la propiedad entre todos los parientes consanguíneos. Para que los bienes inmuebles lleguen a aquellas personas que el propietario quería ver en los herederos, una opción podría ser crear una compañía offshore, donde los cónyuges actuarán como directores. En caso de fallecimiento de uno de los cónyuges, las acciones de la empresa se transferirán al segundo cónyuge y otros herederos. En otras palabras, de esta forma se lleva a cabo una transferencia interna de acciones en la empresa, lo que evita la ley de la Sharia sobre la herencia en relación con los bienes inmuebles. Para obtener más información sobre los aspectos legales relacionados con la adquisición de bienes inmuebles en los EAU, comuníquese con el asesor legal de Helene mathieu Legal Consultants.
